マンション長寿命化促進税制とは？大規模修繕工事で税金が下がる？

築40年以上が経過した高経年マンションの多くの物件で、修繕積立金の不足によって、大規模修繕工事が適切な時期に実施されないことが問題視されています。

そこで、修繕積立金の認定基準までの引き上げや、対象となる大規模修繕工事を実施したマンションの固定資産税を優遇するマンション長寿命化促進税制が、時限措置として創設されました。しかし、実際にはあまり利用されていません。

今回はマンション長寿命化促進税制の概要や創設された背景、利用が進まない理由などについて解説していきます。

■マンション長寿命化促進税制とは

マンション長寿命化促進税制とは、対象となるマンションで長寿命化工事を実施すると、固定資産税の減額を受けられる特例措置です。現行の制度では、2023年4月1日～2025年3月31日に完了する工事が対象です。

長寿命化工事は通常、大規模修繕工事で実施される床防水工事と屋根防水工、外壁塗装等工事を一体で実施した工事が該当します。

＜マンション長寿命化促進税制の対象となるマンション＞

・築20年以上が経過した総戸数10戸以上の区分所有マンション

・過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事）を１回以上適切に実施

・管理計画認定マンション、または助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンション

マンション長寿命化促進税制の適用を受けるには、この3つの要件に合致している必要があります。

2つ目の要件として、過去に1回以上、長寿命化工事を実施していることが挙げられているため、2回目以降の長寿命化工事が対象となります。

3つ目の要件は、長寿命化工事に必要な修繕積立金を確保するためのものです。管理計画認定マンションとは、認定基準まで修繕積立金を引き上げ、マンション管理計画認定制度による自治体からの認定を受けたマンションです。助言指導に係る管理者等の管理組合に係るマンションは、自治体からの助言・指導を受けて、特例を受けるための長期修繕計画等の基準を満たしたマンションが該当します。

また、固定資産税減額の適用を受けるには、対象となる工事の完了後3ヶ月以内に、各区分所有者による市町村への固定資産税減額の申告が必要です。

マンション長寿命化促進税制が適用されると、工事が完了した翌年度の建物部分の固定資産税が、区分所有者ごとに100平米分までを対象に減額されます。固定資産税の減額割合は、1/6～1/2の範囲内で市町村の条例によって定められています。たとえば、東京23区の固定資産税の減額割合は1/2です。

マンション長寿命化促進税制では、土地に関わる固定資産税や都市計画税は減額の対象外となっています。

参照：

国土交通省｜あなたのマンション、定期的に修繕していますか？

東京都主税局｜長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度

■マンション長寿命化促進税制の導入の背景

築40年を超えるような高経年マンションでは、所有者の高齢化や工事費の高騰によって、大規模修繕工事に必要な修繕積立金が不足しているケースが少なくありません。その結果、大規模修繕工事の先送りや一部縮小といった事態が起きています。

しかし、長寿命化工事を適切にせずにいると、外壁のタイルなどが剥がれ落ちたり、漏水が起こったり、さらにはやがて廃墟化するなど、周辺環境に悪影響を及ぼす恐れがあります。その結果、行政代執行によって、廃墟となったマンションの解体工事を行うことになると、工事費用を所有者から回収できなければ、多くの税金を費やすことになります。

とはいえ、必要な修繕積立金を確保するために、区分所有者で構成される管理組合において、修繕積立金の引き上げの合意形成を図るのは、負担増につながることからハードルが高く、なかなか話が進まないことがあります。そこで、修繕積立金の引き上げを促進するための施策として、固定資産税を減額するマンション長寿命化促進税制が導入されました。

■マンション長寿命化促進税制の利用が進まない理由

しかし、マンション長寿命化促進税制は2025年3月31日までの工事完了が期限となっていますが、利用が進んでいないとされています。

マンション長寿命化促進税制は要件が厳しく、対象となるマンションの範囲が狭いのが大きな要因です。マンション管理計画認定制度による認定を取得すると、マンション管理の水準の向上につながり、資産価値の維持や向上も期待できますが、管理組合の事務負担が増えます。

また、マンション長寿命化促進税制によって、固定資産税の減額が受けられるのは1年分のみで、先に修繕積立金の引き上げを行う必要があります。総戸数の多いマンションで、各区分所有者が市町村に固定資産減額の申告を行うには、手続きが煩雑になるのも難点です。

必要な修繕積立金を確保し、長期修繕計画にもとづいて大規模修繕工事を実施することで、良好な住環境を維持できます。マンション長寿命化促進税制は適用を受けるための工事完了期限が近づいてきていますが、制度の延長や適用条件の緩和が検討されています。