不動産登記に関わる登録免許税とは

令和7年税制改正により、相続により土地を取得した個人が登記を行う前に死亡した場合と少額の土地を相続により取得した場合の登録免許税の免税措置が、2027年3月31日まで延長されました。

そこで今回は不動産登記に関わる登録免許税について押さえたうえで、延長された免税措置について解説。登録免許税の税率を一覧表で紹介します。

■土地・建物の所有権に関わる登録免許税とは

不動産登記とは、土地や建物などの不動産の所在や面積、所有者の氏名、住所などを登記簿に記載して公開することで、権利関係を公に示したものです。

土地や建物の売買や相続、贈与などによって所有権が移転しときには、法務局で所有権移転登記が必要です。相続による所有権移転登記は、2024年4月から3年以内に行うことが義務化されました。所有者不明土地が増え、適切に管理されていないことが社会問題となっているためです。

売買などによって所有権が移転した場合には、登記は義務化されていませんが、登記手続きを行わなければ、第三者に対して所有権を主張できません。

また、建物を新築したとき、あるいはまだ登記されていない建物を購入したときには、新たに登記記録を作成するための表題登記と、初めて所有権を登記する保存登記が必要です。

所有権の移転登記や保存登記の申請には、登録免許税がかかります。一方、表題登記の申請には登録免許税はかかりません。

参照：

法務局｜不動産登記のＡＢＣ

東京法務局｜相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう　所有者不明土地！～

■相続登記の登録免許税の免税措置が延長に

令和7年税制改正により、土地の相続登記に関わる登録免許税の免税措置が2027年3月31日まで2年間延長されました。長期にわたって相続による所有権移転登記が行われず、所有者不明となっている土地の問題を解消するため、相続登記を促すための制度です。

登録免許税の免税措置の対象となるのは次の2つのケースです。

1.相続登記を行う前に亡くなっているケース

1つ目は、土地を相続した人が所有権移転登記を行う前に亡くなり、新たな相続が発生したケースです。

引用：国税庁｜相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について

土地の登記名義人であるAが亡くなり、Bが相続によって取得した際には、所有権移転登記が必要です。しかし、Bが所有権移転登記を行わずに亡くなり、Cがその土地を相続して、所有権移転登記を申請する際には、AからBへの所有権移転登記に対する登録免許税が免除されます。一方、BからCへの所有権移転登記の申請には、通常通り登録免許税が発生します。

2.土地の価額が少額（100万円以下）のケース

2つ目は価額が100万円以下の土地を相続して、保存登記や所有権移転登記を行うケースです。

ここでいう土地の価額は、固定資産税評価額（市町村役場で管理する固定資産課税台帳に登録された価格）があればその価格になります。登録された価格がない場合には、登記官が認定した価額が用いられるため、登記所への問い合わせが必要です。

参照：国税庁｜相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について

■土地・建物の登記に関わる登録免許税一覧

土地や建物の登記に関わる登録免許税の税率をまとめました。土地や建物に関わる登記には、時限措置として軽減税率が設けられています。

◆土地の所有権移転登記

◆建物の登記

◆抵当権の設定

マイホームの軽減の特例には、床面積が50平方メートル以上、新築または取得後1年以内、といった要件が設けられています。中古住宅は1982年1月1日以後に建築された住宅以外は、耐震基準による要件があります。

参照：

国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

財務省｜登録免許税に関する資料

【登録免許税の計算例】

2025年4月にマイホームとして中古住宅を購入し、所有権移転登記と抵当権設定登記を行うケース

・土地の固定資産税評価額：2,000万円、建物の固定資産税評価額：1,500万円

・購入価格：5,000万円、住宅ローンの借入額：4,000万円

◎所有権移転登記の登録免許税

土地：2,000万円×15/1,000＝30万円

建物：1,500万円×3/1,000=4万5,000円

◎抵当権設定登記の登録免許税

4,000万円×1//1,000=4万円

登録免許税の合計：30万円＋4万5,000円＋4万円＝38万5,000円

国は所有者不明土地の解消を図るため、相続登記の義務化と土地の相続登記の一部に関わる登録免許税の免税措置を打ち出しています。遺産相続で所有権移転登記を行っていない土地がある場合は、速やかな申請手続きが望まれています。