空き家特例とは？2024年の改正点と制度の概要

親などが1人で住んでいた家を相続して売却した場合に、一定の要件を満たすと譲渡所得の控除が受けられる空き家特例という制度が、令和5年（2023年）税制改正によって延長され、2024年1月から適用要件が拡充されています。

今回は空き家特例の概要や変更点、適用条件などについて解説していきます。

■空き家特例の概要と2024年の改正点

空き家特例とは、亡くなった人が1人で居住していた家屋や土地を相続した人が、一定の要件のもとで家屋や土地を譲渡すると、譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる制度です。正式には、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

空き家特例は、旧耐震基準のもとで建てられた耐震性の低い空き家の発生を抑制することを目的としています。

空き家特例は令和5年（2023年）税制改正により、2027年12月31日まで延長されました。また、2024年1月以降に行われる譲渡から、2つの点が変更になっています。

1つ目は耐震リフォーム・除却要件の緩和です。相続した空き家が耐震基準を満たしているか、取り壊していることが要件のため、従来は耐震基準を満たしていない場合は耐震リフォームをするか、解体をした後に譲渡しなければ、特例の適用が認められませんでした。2024年1月以降に譲渡した場合は、譲渡した後に譲渡した年の翌年２月15日までに、買主が耐震改修や取り壊しを行った場合にも、適用対象となります。

2つ目は相続人が3人以上いる場合の特別控除額の減額です。従来は相続人が複数人の場合も、一定の要件に合致していれば、1人あたり3,000万円の控除を受けられました。2024年1月以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合には、1人あたりの控除額は2,000万円になりました。

参考：

国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について

■空き家特例の要件

空き家特例は、旧耐震基準による耐震性の低い空き家の発生を抑制する目的に沿った制度とするため、様々な要件が設けられています。

＜家屋に関わる要件＞

◎被相続人が1人で居住していた。（要介護・要支援認定を受け老人ホームなどに入所していた場合も含む。）

空き家の発生を抑制するための措置のため、被相続人が亡くなったときに一人暮らしをしていた場合に適用されます。平成31年（2019年）税制改正によって、要支援・要介護認定を受けて老人ホームに入居した場合も、家屋が被相続人の物品の保管など一定の利用があり、事業や貸付、他の人の居住に利用されていなければ認められるようになりました。

◎家屋は1981年5月31日以前に建築されている。

建築基準法による旧耐震の家屋を対象とするため、1981年5月31日以前に建てられた建物に限定されています。

◎区分所有建物ではない。

マンションのほか、戸建てでも2世帯住宅などで区分所有登記がされている建物は対象外です。

＜譲渡の期間の要件＞

◎2016年4月1日から2027年12月31日までの期間に譲渡している。

◎相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡している。

＜その他の要件＞

◎相続によって家屋と土地を取得している。

家屋と土地を一緒に相続した場合のみ適用対象です。家屋と土地の相続人が異なる場合は、適用を受けられません。

◎家屋の耐震基準または除却に関して、以下のいずれかに当てはまる。

・家屋のみ、あるいは家屋と土地を売却する場合は耐震基準を満たしている。（耐震基準を満たしていない場合は、譲渡する前に耐震改修を行っている。）

・家屋を取り壊してから、土地を譲渡している。

・（上記に当てはまらない場合）譲渡から翌年の2月15日までに、買主による耐震改修工事が行われたことで、耐震基準を満たしている。あるいは譲渡から翌年の2月15日までに、買主によって家屋の取り壊しが行われている。

◎相続してから譲渡するまでに、事業や貸付、居住に用いられていない。相続人が取り壊しをしてから譲渡するまでに、建物や構築物が建てられていない。

相続してから譲渡するまでずっと空き家であることが適用条件です。家屋を取り壊した場合には、譲渡までに建物などを建てると適用対象から外れます。

◎売却代金が1億円以下。

2回以上に分けて売却した場合や、相続人が複数人いる場合も、合算した売却代金が1億円以下の場合に適用されます。

◎買主が親子や夫婦といった特別の関係にある人ではない。

親子や夫婦など同一生計の親族のほか、同族会社に売却した場合は適用を受けられません。

参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

■空き家特例は他の特例と併用可能？

空き家特例以外の他の税制による特例との適用関係は以下のようになり、併用できるものとできないものがあります。

◎住宅ローン控除：併用可

◎自己居住用財産の3,000万円特別控除：併用可

→同一年に併用する場合は2つ合わせて、3,000万円を限度

◎相続財産譲渡時の取得費加算特例：選択制

■空き家特例の適用を受けるために必要な書類

空き家特例の適用を受けるためには、家屋の所在地の市区町村にて「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請を行い、税務署に譲渡所得の確定申告を行うという流れになります。

＜確定申告で空き家特例の適用を受けるために必要な書類＞

◎譲渡所得の金額の計算に関する明細書

◎被相続人居住用家屋の登記事項証明書等

◎被相続人居住用家屋、または敷地などの売買契約書のコピーなど

◎被相続人居住用家屋等確認書

◎被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書、または建設住宅性能評価書（家屋を譲渡した場合）

被相続人居住用家屋等確認書に必要な書類は、非相続人が家屋に居住していた場合と老人ホームに入居していた場合で異なります。また、耐震基準を満たした家屋を売却したケースと、更地にしてから売却したケース、売却後に買主が耐震改修工事を行ったケースや解体工事を行ったケースでも違いがあります。

家屋の所在地の市区町村に被相続人居住用家屋等確認書を申請してから、交付を受けるまでには日数を要するため、早めの申請が必要です。

＜被相続人居住用家屋等確認書に必要な書類の例：耐震基準に適合する家屋を売却した場合＞

◆非相続人が家屋に居住していた場合に必要な書類

◎被相続人の住民票の除票の写し

◎相続人の住民票の写し（戸籍の附票の写しが必要となる場合あり）

◎家屋・敷地の登記事項証明書、（登記が完了していない場合は遺産分割協議書）

◆非相続人が老人ホームなどに居住していた場合に必要な書類

◎介護保険の被保険者証のコピーや障害者総合支援法の障害福祉サービス受給者証のコピーなど、要介護・要支援認定などを受けていたことを証明する書類

◎被相続人の住民票の除票の写し（戸籍の附票の写しが必要となる場合あり）

◎入所時の契約書など老人ホームの名称や所在地、施設区分が確認できる書類

◎相続人の住民票の写し

◎電気・水道・ガス・水道の支払人及び使用中止日が確認できる支払い証明書などの書類、または家屋への外出・外泊などの老人ホームの記録のコピーなどのいずれか

◎家屋・敷地の登記事項証明書（登記が完了していない場合は遺産分割協議書）

◆共通

◎家屋・敷地の売買契約書のコピー

◎支払い証明書や料金請求書など電気や水道、ガスの使用中止日が確認できる書類、または宅建業者が「現況空き家」と表示した広告のなどのいずれか

老人ホームに入居していた場合の介護保険の被保険者証等のコピー、あるいは電気やガス、水道の使用中止日が確認できる書類など、後から用意するのが難しいものもあるため、空き家特例の適用による譲渡所得の申請を考えている場合は、必要な書類を早めに準備しておくことが大切です。

参考：国税庁｜空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について

空き家特例の適用を受けるには、家屋の所在地の市区町村への「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請を行う際に、必要となる書類が多くあります。相続した家や土地の売却で、空き家特例の適用を受けることを検討されている場合は、別途お気軽にご相談ください。